念願の新築マイホームを建てたら必ずしなければならないのが登記。
登記ってよくわからないし、プロに任せておけばいいでしょ。
と大多数の人が考え、思考停止して司法書士に高い依頼料金を払う中で
いや、自分でやってみよう!!
と考え、調べ始めてこの記事までたどり着いたあなたはすごいです！
そんなあなたなら、当ブログの記事を読めば、必ず登記の手続きをやり終えることができます！
こちらの記事では、実際に自分で登記をやった素人のわたしの経験をもとに
どこよりもわかりやすく所有権保存登記のやり方をまとめています。
ぜひ参考にしてくださいね。
目次
登記の概要
まず最初に、新築を建てた時に必要な登記は３つあります。
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
- 抵当権設定登記
この３つの登記は、①〜③の順番でやっていかなければなりません。
そして③については、残念ながら自分ですることは難しいです。
なぜかというと、抵当権設定はローンを組むために必要という超大切なもので、これを素人が行うことを銀行が嫌うからです。
（詳しくはこちらの記事に書いてますのでご覧ください）
ということで、素人のわたしたちができる登記は①と②の二つです。
そしてこちらの記事では②所有権保存登記のやり方をお伝えします。
①建物表題登記のやり方については下記の記事でわかりやすく説明してますので、まずはそちらをご覧ください。
所有権保存登記は、建物表題登記と比べると労力も時間も１０分の１程度しかかかりません。
表題登記申請を完了した方なら余裕でできちゃいます。
ささっとやってしまいましょう。
所有権保存登記は建物表題登記を完了していないと申請できません。
建物表題登記をまだされてない方は、まずはこちらの記事を参考に建物表題登記を終えてください。
所有権保存登記とは？
まずは所有権保存登記についてわかりやすくご説明します。
所有権保存登記は、所有権の登記のない不動産の所有権者を設定するための登記です。
冒頭で触れた①建物表題登記が完了すると、法務局でその建物の登記記録が作成されます。
この記録の甲区欄という欄があるのですが、ここは建物表題登記が完了した時点ではまだ空欄となっています。
このままだと、売買や相続などの所有権移転や抵当権の設定などができません。
そして抵当権の設定ができないと、銀行からローンの借り入れをすることもできないのです。
なので、ローンを活用して新築住宅を建てられる方は、必ずこの所有権保存登記を行い、登記簿の甲区欄に所有権情報を記載する手続きを行わなければならないのです。
所有権保存登記を完了するまでの流れ
所有権保存登記を完了するまでの流れはこちらです。
- 登記申請書作成
- 家屋証明書作成
- 法務局へ提出
- 登記審査〜完了
登記申請書はすぐ作れます。
ちょっとだけ手間がかかるのは、家屋証明書の作成ですね。
順番に説明していきます。
登記申請書作成
登記申請書は法務局HPにフォームがあります。
探すのがめんどくさいという方はこちらの雛形（建物保存登記申請書サンプル）を使ってください。実際にわたしが使用したものです。
それでは、申請書の各項目の記入についてご説明します。
登記の目的
所有権保存と記入すればOKです。
所有者
あなたの住所、名前、連絡先を記入しましょう。
もしも持ち分があなただけではなく、夫婦で半分ずつなら、妻と夫それぞれの記載が必要です。その際には、持ち分○分の１とそれぞれ付け加えましょう。
また、ここに記載する住所ですが、実際に新築マイホームを建てる住所（新住所）を記載しましょう。
そしてそのためには、事前に住民票を新住所へ移しておかなければなりません。
役所で住所変更届は簡単にできますので、事前にやっておきましょう。
新住所に住民票を移していないと、登記申請の流れがめんどくさくなるのです。
できます。
ただし、住所変更申請を役所の窓口でする際に「引越しは完了したか？」と聞かれた場合は、必ずYESと答えましょう。
役所のルールとしては、引っ越す前から住所変更はできません。
しかし実情としては、登記申請の事情により大多数の方は実際の転居前に住民票を異動しているのです。
馬鹿正直に「まだです」とは言ってしまえば、住所変更ができず、後の登記手続きが煩雑になるので、気をつけましょう！
添付情報
住所証明情報租税特別措置法証明書と記載しましょう。
これはなにかというと、次項で説明する住宅家屋証明書のことです。
この証明書を添付することで、所有権保存登記申請時に必要な登録免許税が減税されるのです。
課税価格
これは少しややこしいですが、難しいことはありません。
まずは以下のワードでググりましょう。
新築が建つ場所の都道府県名＋新築建物課税標準価格認定基準表
すると、このような表が見つかるはずです。（こちらは東京都のH３０年度のもの）
この表をみて、あなたの新築住宅の課税標準価格を確認しましょう。
例えば、あなたが家族と共に木造の新築住宅に住む予定ならば種類は居宅、構造は木造なので課税標準価格は95,000円ですね。
次にHMや工務店からもらった図面など書類を参考に、あなたの新築住宅の床面積を確認しましょう。
これで課税価格は算出できます。
課税価格＝床面積×課税標準価格（1,000円以下は切り捨て）
です。
例えば新築住宅の床面積が100㎡だったら
課税価格＝100×95,000=9,500,000円となります。
登録免許税
課税価格がわかれば登録免許税が算出できます。
登録免許税＝課税価格×0.4%（100円以下切り捨て）
ただしここで、以下の減税を受けられます。
登録免許税＝課税価格×0.15%（100円以下切り捨て）
登録免許税＝課税価格×0.1%（100円以下切り捨て）
新築住宅が住宅用家屋、もしくは長期優良住宅であることを証明する資料は住宅家屋証明書です。（次項で詳しく説明します）
忘れずに住宅家屋証明書を作成して減税を受けましょう。
そして、これらの減税を受ける場合には、算出した登録免許税額の下に、以下を付け加えましょう。
- 住宅用家屋なら・・・租税特別措置第72条の2
- 長期優良住宅なら・・・背勢特別措置74条
不動産の表示
不動産番号は、建物表題登記を完了した際にもらえる登記完了証に記載されています。
所在は住所、家屋番号は番地を記入しましょう。（不動産番号がわかればこちらは記入しなくてもOK）
種類、構造、床面積はHMや工務店からもらっている図面などの資料から見つけて記入しましょう。
以上で登記申請書の作成は完了です。
あとは減税を受けるための住宅家屋証明書を手に入れれば、所有権保存登記の申請準備は完了ですよ。
住宅家屋証明書
先ほど説明した通り、この証明書を添付書類てして法務局へ提出することで、申請時にかかる税金を減額することができます。
住宅家屋証明書は、新築物件の建つ市町村役場で作成してもらいましょう。（固定資産税関係の課の窓口へ）
この時に必要なものは以下です。
住民票
繰り返しになりますが、必ず旧住所ではなく新住所に変更した住民票を提出しましょう。旧住所のもので申請すると、後々面倒な手続きが発生します。
建物表題登記完了証
建物表題登記申請書類一式を法務局に提出し、登記が完了すると、法務局より連絡があります。そして法務局に行くともらえるのが表題登記完了証です。
ちなみにわたしの場合、表題登記申請〜完了までの時間は３日程度でした。
法務局の職員さんに確認したところ、繁忙期の３〜４月でも１週間あれば審査は完了するとのことです。
建築年月がわかるもの
建物表題登記の申請書に、建築年月を記入する欄がありますので、これが建築年月がわかるものとなります。建物表題登記をする際には、申請書を必ずコピーして取っておきましょう。
また、工務店やHMによっては、確認済証、検査済証などにも建築年月が記載してある場合があるので、一応持って行きましょう。
確認済証、検査済証は工務店やHMにお願いしたらもらえます。
長期優良住宅認定書と認定通知書
長期優良住宅での減税を受ける場合には、認定証と認定通知書が必要です。
こちらの書類も工務店・HMからもらえます。
図面
表題登記を申請する際に作成した図面を持っていけばOKです。
上記の書類を揃えたら、役所へ行って申請しましょう。
わたしの場合は２０分程度で証明書を発行してもらえました。
注意点としては、発行手数料として1,300円がかかります。
法務局へ提出
さあ、いよいよ全ての書類（と言ってもペラ紙２枚）が揃ったら法務局へ行きましょう！
申請の際には、印鑑と身分証明書をお忘れなく！
登記窓口にて、申請書と住宅家屋証明書を提出します。
すると、印紙が必要と言われますので、印紙販売窓口で購入しましょう。
この時に必要な印紙代が登録免許税です。
住宅家屋証明書を添付すれば、このタイミングでの出費を減額することができるのです。
印紙を持って再度登記窓口へ行き、印紙を申請書に貼り付けて提出すれば申請は完了です。
法務局窓口で登記申請をした際には、受付証を渡され、登記完了後にこの受付証と交換で登記完了証を受け取れます。
そして受け取りの際には、申請書に押印されているハンコも必要になるのです。
つまり完了証を受け取る際には、あなたの印と保存登記申請書に記載された持ち分共有者の印も必要です。
事前に法務局にて委任状書式を貰っておき、登記審査中に持ち分共有者の委任状を用意しておきましょう。
登記審査〜完了
申請から１週間程度で、法務局より登記完了の連絡があります。
連絡を受けたら、以下の３点を忘れず持って登記完了証を受け取りに行きましょう。
- 身分証明書
- 印鑑
- 共有者の委任状（新築住宅が共有の場合）
以上で所有権保存登記の申請〜完了までの流れは終わりです。
建物表題登記と比べると、必要な書類も少なく、とても簡単にできるはずです。
所有権保存登記だけでも司法書士に依頼すれば２〜３万円は取られますから、ぜひ自分でやってみましょう。
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登記をもう少ししっかりと理解したい、という方は登記関連書籍を１冊読むことをお勧めします。こちらの記事で説明仕切れない細かい部分まで理解することができます。
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まとめ
まずは建物表題登記を完了させておくこと！
＜所有権保存登記で法務局へ提出する書類＞
●登記申請書●
- 法務局HPに雛形あり
- こちらを使用してもOK→建物保存登記申請書サンプル
- 登録免許税価格の算出は簡単にできるので恐れずに！
●住宅家屋証明書●
- 申請時の減税を受けるための書類
- 役場で作成（費用1,300円）
●その他注意点●
- 住民票の住所は新住所にしておくこと
- 委任状書式を法務局でもらうこと
